REIT Special #2 – Deutscher REIT mit rund 7% Dividendenrendite
REIT Special #2 – Deutscher REIT mit rund 7% Dividendenrendite

REIT Special #2 – Deutscher REIT mit rund 7% Dividendenrendite

Während sog. Real Estate Investment Trusts (REIT) in den USA eine sehr verbreitete Form von Immobilien-Aktiengesellschaften sind, gibt es in Deutschland nur eine handvoll Unternehmen, die als REIT firmieren. Im heutigen Artikel stelle ich einen dieser deutschen REITs näher vor. Nicht nur aufgrund der attraktiven Dividendenrendite finde ich diesen REIT gerade äußerst interessant und überlege, meine bestehende Position hier zeitnah weiter auszubauen.

Hamborner REIT-Aktie kaufen?

Kennzahlen

NameHamborner REIT
ISINDE0006013006
SektorImmobilien
Kurs6,85 EUR
Börsenwert 0,56 Mrd. EUR
KGV FFO 11,7
Dividendenrendite 6,80%
Stand23.10.2022

Aktienkurs

Hamborner REIT Aktie

Geschäftsmodell

Was ist ein REIT?

Die Hamborner REIT AG ist ein in Deutschland ansässiger Immobilienfonds (sog. REIT). Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine steuerbegünstigte Form der Aktiengesellschaft. Bei REITs findet nämlich keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Im Gegenzug sind REITs gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% der erwirtschafteten Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Durch diese Regelung wollte der Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung von Immobilien-Aktien mit direkten Immobilieninvestments sicherstellen.

Da die Erträge fast vollständig an die Aktionäre ausgeschüttet werden, sind REIT Aktien besonders bei Dividendeninvestoren beliebt – versprechen sie i.d.R. eine hohe Dividende. Zudem sorgen sie für eine gute Diversifikation im Depot, da man mit REIT Aktien die Immobilienbranche abdecken kann – und das mit viel geringeren Beträgen und Risiken als beim Direktkauf einer Immobilie.

Während REITs im nordamerikanischen Raum sehr verbreitet sind, gibt es in Deutschland nur wenige REIT-Aktien. Ein Grund dafür könnte sein, dass REITs keine Wohnimmobilien vermieten dürfen. Bei der Einführung wurde dies auf Drängen der SPD damals ausgeschlossen, da die SPD steigende Mieten befürchtete. Daher sind beispielsweise Vonovia oder andere auf Wohnimmobilien spezialisierte AGs keine REITs.

Das Geschäftsmodell im Detail

Hamborner REIT Aktie
Das Unternehmen vermietet Immobilien in ganz Deutschland und konzentriert sich dabei auf Einzelhandelsflächen sowie auf Fachgeschäfte und Büro- und Ärztezentren.
Hamborner REIT Aktie
Das Mieterportfolio ist gut diversifiziert. Supermärkte wie EDEKA, REWE und Kaufland werden weiterhin Miete zahlen, selbst wenn die Inflation und die Leitzinsen weiter steigen sollten. Die Leute müssen trotzdem einkaufen gehen. Auch OBI, die Bundesagentur für Arbeit oder die Barmer Krankenkasse schätze ich als äußerst solide Mieter ein.
In den letzten Jahren konnte der Wert des Portfolios sukzessive gesteigert werden. Die Vermietungsquote liegt aktuell bei 97,6% und ist damit hoch. Die durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WALT) liegt bei 6,6 Jahren und sorgt für sichere und gut planbare Cashflows.
Hamborner REIT Aktie
Hamborner REIT Aktie

Strategie

Der Hamborner REIT investiert in hochwertige Immobilien in guten Lagen. Der Fokus liegt auf den großen Metropolen in Deutschland und auf wachstumsstarken Mittelstädten, vor allem in West-, Südwest und Süddeutschland.

Bevor neue Immobilen ins Portfolio aufgenommen werden, unterliegen sie einer sorgfältigen Prüfung. Knapp 54% der Mieteinnahmen werden mit Nahversorgungsimmobilien (großflächige Einzelhandelsimmobilien, Fachmarktzentren, Baumärkte oder Geschäftshäuser) erwirtschaftet. 46% kommen aus der Vermietung moderner Bürohäuser. Die Objekte sollen grundsätzlich langfristig gehalten und vermietet werden.

Neuerdings hat die Hamborner REIT AG ihre langfristige Buy and Hold Strategie angepasst. Nun wird auch ein kleinerer Anteil des Portfolios aus „Manage to Core“ Objekten bestehen. Hierunter sind Immobilien zu verstehen, die ein hohes Wertsteigerungspotential besitzen. Dieses soll ausgeschöpft und die Immobilien im Anschluss ggf. auch verkauft werden.

Chancen und Risiken

Chancen

Wer in die Hamborner REIT AG investiert, sollte keine raketenartige Kursentwicklung erwarten. Vielmehr handelt es sich um ein solides Geschäftsmodell mit sicheren und gut planbaren Cashflows.

  • Stabiler, langfristig planbarer Cashflow: Mietverträge laufen langfristig, sehr geringer Leerstand, solide Mieterbasis
  • Schlanke und effiziente Unternehmensstruktur: Lediglich 45 Mitarbeiter sind notwendig, um das Unternehmen zu steuern
  • Starkes Asset- und Propertymanagement: Investiert wird nicht in Randgebieten, sondern in attraktiven Lagen und wachsenden Städten
  • Aus meiner Sicht zu starker Kursrückgang: Die Aktie ist im Sog steigender Zinsen und steigender Inflation stark unter die Räder gekommen. Langfristig sehe ich hier großes Aufholpotenzial.
  • Nachhaltige und attraktive Dividendenpolitik: Als REIT sind hohe Ausschüttungen gesetzlich vorgeschrieben. Damit ist eine attraktive Dividendenrendite von aktuell fast 6,8% erhältlich. Die Dividende wurde in den letzten 20 Jahren nie gesenkt.

Risiken

Der Krieg in der Ukraine führt weiterhin zu stark gestiegenen Energie- sowie Verbraucherpreisen und Lieferengpässen im produzierenden Gewerbe. Die Mieter der Immobilien könnten zunehmend in Schwierigkeiten geraten, was Mietausfälle beim Hamborner REIT zur Folge haben könnte. Risiko: mittel

Gestiegenen Preise können sich auf die nicht umlegbaren Kosten der Bewirtschaftung der Immobilien und die Verwaltungskosten auswirken. So steigen u.a. die Kosten für die Instandhaltung deutlich an. Zudem bestehen Risiken aufgrund der Lieferengpässe und der Personalknappheit bei den Handwerksbetrieben. Risiko: mittel

Aufgrund der steigenden Zinsen verteuert sich das Fremdkapital, das für den Erwerb neuer Immobilien benötigt wird. Bestehende Darlehensverträge sind langfristig abgeschlossen, sodass die aktuell hohen Zinsen zunächst keine Auswirkung darauf haben. Risiko: mittel

Aufgrund der strategischen Neuausrichtung möchte die Hamborner REIT AG einen Teil ihres Portfolios bei attraktiven Preisen auch verkaufen. Zudem ist man immer auf der Suche nach neuen Objekten. Aufgrund der aktuellen Marktlage ist die Veräußerung bestehender Objekte nun deutlich schwieriger geworden. Im Gegenzug könnten nun aber auch neue Objekte sicherlich zu deutlich reduzierten Preisen erworben werden. Risiko: mittel

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Bewertung der Hamborner REIT Aktie

Ob die Hamborner REIT Aktie aktuell ein Kauf ist, prüfe ich mittels der Dividendenrendite. Die Strategie zur Bestimmung meines Ein- und Ausstiegskurses bei Dividendenaktien hatte ich bereits in den letzten Artikeln vorgestellt. Falls du damit noch nicht vertraut bist, gelangst du hier zum Abschnitt, wo die Strategie nochmals im Details vorgestellt wird.

Ist der Hamborner REIT eine geeignete Dividendenaktie?

Nicht jede Aktie eignet sich für die Strategie. Da hierbei ausschließlich auf die Dividende geschaut wird, müssen die Aktien eine sehr hohe Dividendenqualität vorweisen. Ob die Aktie für die Bestimmung des Ein- und Ausstiegskurses mittels der Dividende geeignet ist, bestimme ich mit dem Dividendenscore von aktien.guide*. Dieser muss mindestens bei 12 von 15 möglichen Punkten liegen.

KriteriumWertPunkte
Akt. Dividendenrendite6,80%3
Dividendenrendite 10 Jahre5,03%3
Payout (auf FFO)71,2%3
Kontinuität 10 Jahre103
Steigerung 5 Jahre1,79%1

Der Hamborner REIT zählt mit 12 von 15 möglichen Punkten zu den Topscorern. Für die Bestimmung der Ausschüttungsquote habe ich hierbei auf den FFO (Funds From Operations) abgestellt.

Hamborner REIT Aktie

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Bis zu diesem Kurs wäre die Hamborner REIT-Aktie ein Kauf

Die folgende Übersicht zeigt die minimale sowie die maximale Dividendenrendite, die aufgrund der Jahreshöchst- bzw. Jahrestiefstkurse erzielt werden konnte. Die jeweils höchsten sowie geringsten Renditen habe ich zur Beseitigung der Ausreißer eliminiert.

JahrDividendeHochTiefMin RenditeMax Rendite
20220,47 €10,20 €6,55 €4,61%7,18%
20210,47 €10,08 €8,65 €4,66%5,43%
20200,47 €10,64 €7,36 €4,42%6,39%
20190,46 €9,81 €8,36 €4,69%5,50%
20180,45 €10,08 €8,44 €4,46%5,33%
20170,43 €9,99 €8,75 €4,30%4,91%
20160,42 €10,64 €8,23 €3,95%5,10%
Durchschnitt 5 Jahreohne Ausreisser4,49%5,55%

Bei einer Dividende von 0,47€ pro Aktie und einer durchschnittlichen Maximal-Dividendenrendite von 5,55%, ergibt sich ein Einstiegskurs von 8,47€. Bis zu diesem Preis wäre ein Einstieg nach dieser Strategie möglich. Teilt man die 0,47€ durch die durchschnittliche Minimal-Dividendenrendite von 4,49%, so ergibt sich ein Kurs von 10,47€, zu diesem die Aktie verkauft werden soll.

Einstiegskurs: 0,47€ / 5,55% = 8,47€
Ausstiegskurs: 0,47€ / 4,49% = 10,47€

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Fazit zur Hamborner REIT Aktie

Die Hamborner REIT AG stellt aus meiner Sicht ein sehr solides Investment dar. Das Geschäftsmodell ist einfach und verständlich: Gewerbeimmobilien werden langfristig vermietet. Zu den größten Mietern gehören EDEKA, REWE, Kaufland oder OBI. Auch die Jobcenter und die Barmer Krankenkasse sind Mieter.

Die Aktie ist nicht risikolos. Allerdings bietet sich beim aktuellen Kurs ein gutes Chance-Risiko-Verhältnis, um einen soliden Dividendentitel nun günstig einzusammeln. Das Modell zur Bestimmung eines günstigen Einstiegskurses ergibt, dass bis zu einem Kurs von 8,47€ ein guter Einstiegszeitpunkt gegeben ist. Die Aktie notiert derzeit deutlich darunter. Ich werde daher in den kommenden Wochen nachkaufen.

Vielen Dank, dass du auf dem Aktienliebe-Blog vorbeigeschaut hast. Ich wünsche dir weiterhin viel Erfolg beim Investieren.

Das Schreiben der Artikel macht viel Spaß, ist aber auch eine Menge an Arbeit. Wenn dir mein Blog gefällt, freue ich mich daher sehr über deine Unterstützung. Vielen Dank im Voraus. 🙂

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Anhang: Bestimmung des Ein- und Ausstiegskurses

Ein Wort vorab

Vor längerer Zeit bin ich auf eine interessante Strategie gestoßen, um Dividendenaktien zu bewerten. Die Idee ist es, günstige Ein- und Ausstiegszeitpunkte bei Dividendenaktien zu finden. Grundlage dafür sind die historischen Minimal- bzw. Maximal-Dividendenrenditen der letzten Jahre.

Auch wenn diese Strategie ausschließlich auf die Dividende abzielt und andere Faktoren wie Gewinnwachstum oder Profitabilität weitestgehend unberücksichtigt bleiben, fand ich die Idee dahinter äußerst spannend. Denn oftmals tut man sich mit der Bestimmung von Ein- und Ausstiegszeitpunkten schwer.

Ich möchte dir diese Strategie weder empfehlen noch versprechen, dass du damit eine Überrendite erzielst oder Aktien zu einem Schnäppchenpreis kaufst. Dieser Beitrag stellt lediglich ein mögliches Vorgehen und ausdrücklich keine Anlageberatung, Kauf- oder Verkaufsempfehlung dar. Ich persönlich finde aber, dass diese Strategie bei soliden Dividendenwerten durchaus ihren Charme hat.

Die Dividende als Bewertungsmaßstab

Gute Dividendenaktien zahlen verlässlich ihre Dividende. Das gilt unabhängig davon, ob die Aktienmärkte weltweit steigen oder fallen. Die Strategie beruht auf der Annahme, dass der Aktienkurs langfristig immer dem fairen Wert einer Dividendenaktie entspricht, kurzfristig aber teils deutlich darüber oder darunter liegen kann. Weicht der Aktienkurs signifikant vom fairen Wert ab, liegt eine Kauf- bzw. Verkaufsgelegenheiten vor.

Für diese Strategie kommen nur Aktien mit höchster Dividendenqualität infrage. Denn nur bei diesen Aktien eignet sich die Dividende als Bewertungsindikator. Für die Ermittlung des fairen Wertes wird aufgrund der hohen Dividendenqualität auf die Dividendenrendite zurückgegriffen.

Bei dieser Strategie lege ich die jeweilige maximale sowie die minimale Dividendenrendite der letzten 7 Jahre zugrunde. Um Sondereffekte auszublenden, werden hierbei die beiden Jahre mit der höchsten sowie der geringsten Dividendenrendite ausgeschlossen. Von den jeweils verbleibenden 5 Werten wird der Durchschnitt gebildet.

Ermittlung des Einstiegskurses

Die (voraussichtliche) Dividende für das aktuelle Jahr wird durch die durchschnittliche Maximalrendite geteilt. Liegt der Wert einer Aktie unterhalb des Einstiegskurses, so stellt die Aktie aktuell einen Kauf dar. Die Aktie kann dann – nach dieser Strategie – bis zum Erreichen des Einstiegskurses gekauft werden. Liegt der Einstiegskurs unterhalb des aktuellen Aktienkurses, so stellt die Aktie derzeit keinen Kauf dar.

Ermittlung des Ausstiegskurses:

Die (voraussichtliche) Dividende für das aktuelle Jahr wird durch die durchschnittliche Minimalrendite geteilt. Übersteigt die Dividendenaktie den Ausstiegskurs, verkaufe ich die Aktie und freue mich neben der Dividende über einen satten Kursgewinn. Der Ausstiegskurs ist dabei als letztmöglicher Ausstiegszeitpunkt zu verstehen. Auch ein früherer Verkauf ist möglich. So könnte die Aktie, die man ggf. unterhalb des oben berechneten günstigen Einstiegskurses erworben hat, auch bereits mit 10% oder 20% Kursgewinn verkauft werden – je nachdem was man möchte.

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Disclaimer

Ich habe den Artikel „REIT Special #2 – Deutscher REIT mit rund 7% Dividendenrendite“ nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, kann aber die Richtigkeit der angegebenen Informationen und Daten nicht garantieren. Es handelt sich um einen journalistischen Beitrag zur Hamborner REIT Aktie, der ausschließlich Informationszwecken dient. Es findet keinerlei Anlageberatung von Aktienliebe statt. Ferner ist dieser Beitrag keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren.

Bitte beachte, dass der Kauf von Aktien immer mit hohen Risiken verbunden ist, der im schlimmsten Fall sogar zum Totalverlust des investierten Kapitals führen kann. Ich kann daher keinerlei Haftung für die von dir getroffenen Investitionsentscheidungen übernehmen.

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