REIT Special #1 – Neue REITs für mein REIT-Depot

Cash ist King! Das gilt besonders in turbulenten Börsenzeiten. Aktuell fallen die Aktienkurse aufgrund steigender Zinsen und zunehmender Rezessionsängste weltweit. Umso schöner ist es, wenn meine Aktien weiterhin stetig Dividende zahlen. Daher möchte ich in den kommenden Monaten meinen Dividendenfokus weiter ausbauen und habe mich dafür entschieden, sechs neue REITs in mein Depot zu kaufen. Heute stelle ich mit Store Capital die erste dieser sechs Aktien näher vor und schaue mir die Dividende genauer an.

Store Capital-Aktie

Kennzahlen

Aktienkurs

Beim Blick auf den Aktienkurs kann man sehr deutlich den Beginn der Corona-Pandemie sehen. Denn infolge der Lockdowns und der damit verbundenen Schließung zahlreicher Geschäfte fürchteten Investoren enorme Mietausfälle und damit einen starken Gewinneinbruch bei Store Capital.

Geschäftsmodell

Was sind REITs?

REIT steht für Real Estate Investment Trusts. Es handelt sich um eine steuerbegünstigte Immobilien-Aktiengesellschaft. Das Unternehmen muss überwiegend in Immobilien investieren und einen Großteil der Gewinne an die Aktionäre ausschütten. Im Gegenzug sind die Gewinne auf Unternehmensebene von der Körperschaftssteuer befreit. Aufgrund dieser Steuerbefreiung sind die Ausschüttungen von REITs üblicherweise recht hoch, Dividendenrenditen von 5% sind durchaus üblich.

Anleger haben durch die Beteiligung an einem REIT die Möglichkeit, mit kleinen Beträgen an der Wertentwicklung von Immobilien teilhaben zu können. Gleichzeitig sind REIT-Aktien liquide und können jederzeit wieder verkauft werden – anders als die Immobilien selbst. In den USA sind REITs weit verbreitet – in Deutschland hingegen fristen sie ein Schattendasein.

Was macht Store Capital?

Das Geschäftsmodell ist einfach und grundsätzlich risikoarm. Denn Store Capital investiert mithilfe langfristig laufender „Triple-net-lease-Verträge“ in Immobilien in den USA. Hierbei kauft Store Capital die Immobilien von den Vorbesitzern und vermietet diese direkt wieder an sie zurück – eine klassische Win-Win-Situation:

• Der Mieter bekommt somit neues Kapital, welches er sogleich wieder in das Geschäft investieren kann.
• Store Capital erhält monatlich stabile und verlässliche Mieterträge, ohne dass man dafür viel tun muss. Denn bei “Triple-net-lease-Verträgen” verpflichten sich die Mieter dazu, sämtliche objektbezogene Kosten selbst zu tragen. Hierunter fallen neben Steuern und Abgaben Versicherungskosten, Betriebskosten sowie die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Am 30. Juni 2022 verfügte Store Capital über ein Portfolio im Wert von 11,4 Milliarden US-Dollar mit rund 3.000 Immobilien, die von 579 Kunden in 49 amerikanischen Bundesstaaten betrieben wurden. Die Mieter stammen aus verschiedenen Industrien, darunter Restaurants, Theater, Autowaschzentren, Kfz-Teile- und Reparaturwerkstätten, Tierhandlungen, Baumschulen und Möbelgeschäfte.

99,5% der Immobilien sind aktuell vermietet, die Leerstandsquote geht damit gegen Null. Die Mietverträge sind langfristig geschlossen und die durchschnittliche Restmietdauer beträgt 13,2 Jahre. Bei der Wahl der Mieter achtet Store Capital besonders darauf, dass diese liquide sind und eine saubere Bilanz besitzen. Es ist einer der Stärken des Unternehmens, solvente und gut aufgestellte Mieter zu finden.

Bei den Mietern ist man sehr gut diversifiziert. Die Top 10-Mieter machen nur 17,7% des Umsatzes aus. Sollte tatsächlich einer der Mieter in Zahlungsschwierigkeiten geraten, sollte das nicht allzu sehr ins Gewicht fallen.

Übrigens: Auch Investorenlegende Warren Buffett hält Store Capital für ein gutes Investment. Seine Beteiligungsgesellschaft Berkshire Hathaway hält rund 2,5% der Aktien.

Die Dividende von Store Capital

Die Dividende von Store Capital finde ich sehr attraktiv. Im Dividendenscoring von aktien.guide kommt Store Capital auf 10 von 15 möglichen Punkten. Das ist ein guter Wert, der eigentlich noch höher liegen müsste.

Denn die hier verwendete Ausschüttungsquote bezieht sich auf den Gewinn pro Aktie. Der Gewinn ist bei REITs allerdings keine sinnvolle Größe, da der Gewinn durch hohe Abschreibungen auf das Immobilienvermögen beeinflusst wird. Diese Abschreibungen wirken sich jedoch nicht auf den Cashflow aus, da der Kaufpreis für die Immobilien bereits gezahlt wurde. Außerdem spiegeln sie in keiner Weise den tatsächlichen Wertverlust wider. Tatsächlich gewinnen viele Immobilien im Zeitverlauf an Wert. Um eine bessere Aussage über die Ertragskraft bei REITs zu bekommen, schaut man daher auf den sog. FFO. Der FFO steht für “Funds From Operations” und neutralisiert Abschreibungen sowie Gewinne aus Verkäufen einzelner Immobilien. Der FFO ist damit ein gutes Maß um die operative Geschäftstätigkeit eines REITs zu beurteilen.

Berücksichtigt man also den FFO für die Berechnung der Ausschüttungsquote, so liegt der Wert bei ca. 70% in einem sehr guten Bereich für einen REIT.

Aktuell erhält man eine Dividendenrendite von 5,58%. Diese liegt damit deutlich über dem Schnitt der letzten 10 Jahre, wo Anleger sich mit 3,24% zufriedengeben mussten.

Mehr Dividenden-Topscorer findest du bei aktien.guide*. Hier kannst du zudem alles Wesentliche zu einer Aktie auf einen Blick erkennen: Kurse, Chart, Kennzahlen, Firmenprofil, Neuigkeiten, u.v.m. aktien.guide analysiert 6854 weltweite Aktien nach den Kennzahlensystemen für die Levermann-, High-Growth-Investing- und Dividenden-Strategie. Die interessantesten Aktien findest Du übersichtlich in Topscorer‑Listen.

Bewertung

Dass die Dividendenrendite aktuell höher ist, als in der Vergangenheit hatte ich bereits erwähnt. Aber auch der Blick auf die anderen Kennzahlen bei der dynamischen Aktienbewertung im Aktienfinder zeigt, dass Store Capital günstig bewertet ist. Der aktuelle Kurs liegt deutlich unter den historischen fairen Werten für FFO, Umsatz und Cashflow.

Risiken

Hauptrisiko ist sicherlich ein zunehmender Zahlungsausfall von Mietern aufgrund der drohenden Rezession. Wenn die Menschen weniger Geld in der Tasche haben, können sie in den Geschäften der Mieter von Store Capital weniger Geld ausgeben. Bleiben dort die Einnahmen und Gewinne aus, könnten sich einige Mieter die Miete nicht mehr leisten.

Ein weiteres Risiko könnte darin liegen, dass die Immobilienpreise in den USA einbrechen. Dies hätte zwar keine unmittelbare Auswirkung auf die Mieterträge, dennoch wären die Immobilien von Store Capital weniger wert und die Aktie würde sicherlich nachgeben.

Schließlich bleibt das Risiko, dass der eCommerce herkömmliche Geschäfte verdrängt. Die Mieter würden damit entweder insolvent werden oder müssten sich ebenfalls zunehmend auf den eCommerce spezialisieren.

Fazit

Store Capital ist ein solides Unternehmen mit ansprechender Dividende. Die Aktie ist aufgrund der allgemeinen Marktturbulenzen deutlich zurückgekommen und nun attraktiv bewertet. Risiken bestehen wie bei jedem Investment, sind aus meiner Sicht aber hinnehmbar. Für mich ist Store Capital ein gutes Investment, welches Einzug in mein REIT-Depot gefunden hat.

Vielen Dank, dass du auf dem Aktienliebe-Blog vorbeigeschaut hast. Ich wünsche dir weiterhin viel Erfolg beim Investieren.

Disclaimer

Ich habe den Artikel zum REIT Store Capital und seiner Dividende nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, kann aber die Richtigkeit der angegebenen Informationen und Daten nicht garantieren. Es handelt sich um einen journalistischen Beitrag, der ausschließlich Informationszwecken dient. Es findet keinerlei Anlageberatung von Aktienliebe statt. Ferner ist dieser Beitrag keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren.

Bitte beachte, dass der Kauf von Aktien immer mit hohen Risiken verbunden ist, der im schlimmsten Fall sogar zum Totalverlust des investierten Kapitals führen kann. Ich kann daher keinerlei Haftung für die von dir getroffenen Investitionsentscheidungen übernehmen.

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