Hamborner REIT AG – Die Dividende ist da

Diese Woche war es endlich soweit: Nachdem die Hauptversammlung aufgrund von Corona von Mai auf Oktober verschoben wurde, musste ich lange auf die Dividende warten. Gestern sind nun knapp 34 Euro auf meinen Konto eingegangen. Dies entspricht einer Dividendenrendite von 5,7% bezogen auf meinen Einstandskurs.

Inhaltsverzeichnis

1. Die Aktie im Überblick

Überblick

NameHamborner REIT AG
HauptsitzDeutschland
WKN601300
SektorImmobilien
Aktueller Kurs8,44 EUR
Marktkapitalisierung682 Mio. EUR
Dividendenrendite5,45%
FFO Rendite7,97%
Datum08.11.2020

Aktienkurs

Kursentwicklung in den letzten drei Jahren, Quelle: ariva.de

2. Das Geschäftsmodell kurz und knapp

Was ist ein REIT?

Die Hamborner REIT AG ist ein in Deutschland ansässiger Immobilienfonds (sog. REIT). Ein REIT (Real Estate Investment Trust) ist eine steuerbegünstigte Form der Aktiengesellschaft. Bei REITs findet nämlich keine Besteuerung der Erträge auf Unternehmensebene statt. Im Gegenzug sind REITs gesetzlich verpflichtet, mindestens 90% der erwirtschafteten Gewinne an die Aktionäre auszuschütten. Durch diese Regelung wollte der Gesetzgeber eine steuerliche Gleichberechtigung von Immobilien-Aktien mit direkten Immobilieninvestments sicherstellen.

Da die Erträge fast vollständig an die Aktionäre ausgeschüttet werden, sind REIT Aktien besonders bei Dividendeninvestoren beliebt – versprechen sie i.d.R. eine hohe Dividende. Zudem sorgen sie für eine gute Diversifikation im Depot, da man mit REIT Aktien die Immobilienbranche abdecken kann – und das mit viel geringeren Beträgen und Risiken als beim Direktkauf einer Immobilie.

Während REITs im nordamerikanischen Raum sehr verbreitet sind, gibt es in Deutschland gerade einmal fünf REIT-Aktien. Ein Grund dafür könnte sein, dass REITs keine Wohnimmobilien vermieten dürfen. Bei der Einführung wurde dies auf Drängen der SPD damals ausgeschlossen, da die SPD steigende Mieten befürchtete. Daher sind beispielsweise die im DAX gelistete Vonovia oder die Deutsche Wohnen keine REITs.

Das Geschäftsmodell im Detail

Das Unternehmen vermietet Immobilien in ganz Deutschland und konzentriert sich dabei auf Einzelhandelsflächen sowie auf Fachgeschäfte und Büro- und Ärztezentren.

Quelle: hamborner.de/investor-relations/

Knapp 60% der Erträge werden durch die Vermietung von Immobilien an den Einzelhandel erzielt. Schwerpunkt bilden hier die Supermarktketten (REWER, EDEKA und Kaufland).

Quelle: hamborner.de/investor-relations/

Das Mieterportfolio ist gut diversifiziert. Supermärkte wie EDEKA, REWE und Kaufland werden weiterhin Miete zahlen, denn sie sind nicht von der Corona Pandemie betroffen. Die Leute müssen trotzdem einkaufen gehen. Auch OBI, das Jobcenter und die Barmer Krankenkasse schätze ich als äußerst solide Mieter ein.

Quelle: hamborner.de/investor-relations/

Seit vielen Jahren gelingt es der Hamborner REIT AG die Immobilien langfristig zu vermieten und somit einen gut planbaren und sicheren Cashflow zu generieren. Die Leerstandsquote beträgt weniger als 2%.

Quelle: hamborner.de/investor-relations/

Wichtig ist auch die Restlaufzeit der Mietverträge. Im Schnitt laufen diese noch mehr als 6 Jahre und tragen somit zur Stabilität der Erträge bei.

Quelle: hamborner.de/investor-relations/

Strategie

Hamborner REIT investiert in hochwertige Immobilien in guten Lagen. Der Fokus liegt auf den großen Metropolen in Deutschland und auf wachstumsstarken Mittelstädten, vor allem in West-, Südwest und Süddeutschland.

Bevor neue Immobilen ins Portfolio aufgenommen werden, unterliegen sie einer sorgfältigen Prüfung. Knapp 60% der Mieteinnahmen werden mit Nahversorgungsimmobilien (großflächige Einzelhandelsimmobilien, Fachmarktzentren, Baumärkte oder Geschäftshäuser) erwirtschaftet. Etwa ein Drittel kommt aus der Vermietung moderner Bürohäuser. Die Objekte sollen langfristig gehalten und vermietet werden.

Kürzlich gab die Hamborner REIT AG eine Strategie-Anpassung bekannt. Zukünftig soll ein kleiner Teil des Portfolios aus „Manage to Core“ Objekten bestehen. Hierunter sind Immobilien zu verstehen, die ein hohes Wertsteigerungspotential besitzen. Dieses soll ausgeschöpft werden und die Immobilien im Anschluss ggf. auch verkauft werden.

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3. Aktuelle Entwicklungen

Zu Beginn der Corona Krise ging es mit der Aktie stark bergab. Im Gegensatz zu vielen anderen Unternehmen konnte sich der Kurs bislang nicht erholen. Der starke Abverkauf ist damit zu begründen, dass Geschäfte im Zuge des Lockdowns vorübergehend schließen mussten und das Risiko ausfallender Mieten für die Hamborner REIT AG bestand (und auch weiterhin besteht).

Die Zahlen für das erste Halbjahr zeigen jedoch ein etwas freundlicheres Bild: Miet- und Pachterlöse konnten um 3,7%, der FFO um 1,5% gesteigert werden. Mit betroffenen Mietern konnten gute Vereinbarungen über die Stundung von Mietzahlungen vereinbart werden, der Großteil der Mieteinnahmen ging zudem ungeachtet der Corona Pandemie weiter ein.

Die Mieteinnahmen lagen im Juli bereits wieder bei 97,7%

Im Kurs ebenfalls eingepreist ist die Sorge, dass sich die Zunahme von Homeoffice langfristig auf die Mietpreise auswirkt könnte sowie dass der zunehmende eCommerce Geschäfte in den Innenstädten überflüssig macht. Mit Blick auf die Mieterstruktur halte ich beide Risiken für die Hamborner REIT AG für sehr gering. EDEKA, REWE, Kaufland, das Jobcenter oder die Barmer: Ich gehe fest davon aus, dass diese Mieter langfristig bleiben und Miete zahlen werden. Zudem liegen die Immobilien in attraktiven Lagen.

4. Was spricht für die Hamborner REIT AG?

Wer in die Hamborner REIT AG investiert, sollte keine raketenartige Kursentwicklung erwarten. Vielmehr handelt es sich um ein solides Geschäftsmodell mit sicheren und gut planbaren Cashflows. Aus meiner Sicht sprechen vor allem die folgenden Gründe für eine Investition:

  • Stabiler, langfristig planbarer Cashflow: Mietverträge laufen langfristig, sehr geringer Leerstand, solide Mieterbasis
  • Schlanke und effiziente Unternehmensstruktur: Lediglich 42 Mitarbeiter sind notwendig, um das Unternehmen zu steuern
  • Starkes Asset- und Propertymanagement: Investiert wird nicht in Randgebieten, sondern in attraktiven Lagen und wachsenden Städten
  • Aus meiner Sicht zu starker Kursrückgang: Die Aktie hat sich nach dem Corona Crash im März noch nicht wieder erholt. Langfristig sehe ich hier großes Aufholpotential.
  • Nachhaltige und attraktive Dividendenpolitik: Als REIT sind hohe Ausschüttungen gesetzlich vorgeschrieben und damit eine attraktive Dividendenrendite von über 5% erhältlich. Die Dividende wurden in den letzten 18 Jahren nie gesenkt, sondern in den letzten 5 Jahren sogar mit durchschnittlich 5,4% p.a. gesteigert.

Ich sehe das Risiko hoher coronabedingter Mietausfälle eher als gering an. Schaut man sich die jüngsten Portfoliozugänge der Hamborner REIT AG an, stellt man fest, dass die Hauptmieter – die Barmer Krankenkasse, die AOK – zu den solventesten Mietern zählen und auch langfristig für sprudelnde Mieterträge sorgen werden.

Quelle: Unternehmenspräsentation August 2020

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5. Aktienliebe Score

Die Aktienliebe Scorecard eignet sich leider nicht für die Bewertung von REITs. Daher können wir an dieser Stelle leider nicht unseren gewohnten Score vergeben. Schauen wir uns aber dennoch einige wichtige Kennzahlen an.

Umsatz- und Gewinnwachstum

Der Umsatz ist in den letzten 10 Jahren mit 14%, der operative Gewinn mit 12% gewachsen. In den kommenden drei Jahren wird sich das Wachstum deutlich abschwächen. Laut Schätzungen ist in den kommenden drei Jahren beim Umsatz nur noch mit einem Wachstum von 2,5%, bei Gewinn sogar nur noch mit 1% zu rechnen.

Bilanz

Die Bilanz ist solide. Die Eigenkapitalquote ist mit 55% hoch und die Schulden sind langfristig finanziert. Zudem muss die Hamborner REIT AG einen geringen Zinssatz von durchschnittlich unter 2% zahlen. Hier sehe ich keine Risiken.

Renditeerwartung

Bei Immobilienunternehmen schaut man grundsätzlich nicht auf den Gewinn pro Aktie, sondern auf die „Funds From Operations“ (FFO). Die Kennziffer setzt sich zusammen aus dem Ergebnis vor Abschreibungen (die aufgrund der hohen Investitionen bei Immobilienunternehmen regelmäßig sehr hoch sind) und Steuern abzüglich der Gewinne aus Verkäufen. Die Zahl zeigt, wie viel Cash Flow im operativen Geschäft erwirtschaftet wird.

Der FFO ist in den letzten 5 Jahren mit knapp 5% p.a. gewachsen. In Zukunft rechne ich eher mit einer Steigerung von 2-3% p.a.

Rechnet man dem FFO Wachstum noch die aktuelle FFO-Rendite (FFO / Marktkapitalisierung) von knapp 8% hinzu, so ergibt sich eine jährlich zu erwartende Rendite von 10-11%.

6. Dividende

Aufgrund der hohen Dividende ist die Hamborner REIT AG besonders für Dividendeninvestoren interessant. Aufgrund des Kursrückganges beträgt die Dividendenrendite nun stolze 5,45% und liegt damit leicht über dem historischen Schnitt.

Schön ist vor allem das stetige Dividendenwachstum und die hohe Stabilität der Dividende. Ich gehe derzeit nicht davon aus, dass die Dividende in den kommenden Jahren gekürzt wird.

Quelle: Unternehmenspräsentation August 2020
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7. Fazit

Die Hamborner REIT AG stellt aus meiner Sicht ein sehr solides Investment dar. Das Geschäftsmodell ist einfach und verständlich: Gewerbeimmobilien werden langfristig vermietet. Zu den größten Mietern gehören EDEKA, REWE, Kaufland und OBI. Auch die Jobcenter und die Barmer Krankenkasse sind Mieter.

Auch wenn Corona einigen Mietern das Leben schwermacht und der Trend zum Home Office langfristig die Bürolandschaft verändern könnte, sehe ich diese Risiken aufgrund der Mieterstruktur für die Hamborner REIT AG als gering an.

Langfristig schätze ich die jährliche Rendite auf gut 10%-11% ein. Aufgrund der Stabilität des Geschäftsmodells ist die Hamborner REIT AG daher eine gute Diversifikation für mein Depot, um den Immobiliensektor abzudecken. Zudem sorgt die hohe Dividende für einen angenehmen Cashflow.

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Disclaimer

Ich habe diesen Beitrag nach bestem Wissen und Gewissen erstellt, kann aber die Richtigkeit der angegebenen Informationen und Daten nicht garantieren. Es handelt sich um einen journalistischen Beitrag, der ausschließlich Informationszwecken dient. Es findet keinerlei Anlageberatung von Aktienliebe statt. Ferner ist dieser Beitrag keine Aufforderung zum Kauf oder Verkauf von Wertpapieren.

Bitte beachte, dass der Kauf von Aktien immer mit hohen Risiken verbunden ist, der im schlimmsten Fall sogar zum Totalverlust des investierten Kapitals führen kann. Ich kann daher keinerlei Haftung für die von dir getroffenen Investitionsentscheidungen übernehmen.

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