Viele Privatanleger verfolgen bei ihrer Geldanlage eine Dividendenstrategie. Sie sind stets auf der Suche nach zuverlässigen Dividendenzahlern, die regelmäßig steigende Dividenden ausschütten. Ein sehr interessanter Dividendenwert ist W.P. Carey – ein gut diversifizierter Real Estate Investment Trust, kurz REIT.

Der Aktienkurs ist aufgrund der Corona Pandemie stark eingebrochen. Anleger befürchten, dass Mietzahlungen ausfallen und Mieter insolvent werden. Dies hätte starke Auswirkungen auf die Gewinne von W.P. Carey. Wie steht es nun um die Aktie? Liegt nun eine günstige Einstiegsgelegenheit oder eine riskante Investition vor?

Die Aktie im Überblick

W. P. Carey ist ein Real Estate Investment Trust („REIT“). Das Portfolio umfasst mehr als 1.200 Immobilien, die sich auf verschiedene Branchen verteilen.

Kennzahlen

Aktienkurs

Das Geschäftsmodell

W.P. Carey Inc. ist Eigentümerin und Verwalterin von Gewerbeimmobilien, die überwiegend langfristig an Unternehmen vermietet sind. Das Unternehmen firmiert seit 2012 als sog. REIT. Diese Real Estate Investment Trusts sind in den USA weit verbreitet – in Deutschland hingegen fristen sie ein Schattendasein. In den USA sind REITs von der Körperschaftsteuer befreit, wenn sie mindestens 90% des steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten – ein tolles Steuersparmodell, müssen die Ausschüttungen lediglich auf Ebene der Anleger versteuert werden.

Triple-net-lease Modell

Das Geschäftsmodell ist einfach und grundsätzlich risikoarm. W. P. Carey investiert nämlich mithilfe langfristig laufender „Triple-net-lease-Verträge“. Hierbei kauft W.P. Carey Immobilien von den Vorbesitzern und vermietet diese direkt wieder an sie zurück – eine klassische Win-Win-Situation:

• Der Mieter bekommt somit neues Kapital, das er sogleich wieder in das Geschäft investieren kann.
• W.P. Carey erhält monatlich stabile und verlässliche Mieterträge, nur muss das Unternehmen dafür eigentlich kaum etwas tun. Nicht W.P. Carey, sondern die Mieter verpflichten sich regelmäßig dazu, sämtliche objektbezogene Kosten selbst zu tragen. Hierunter fallen neben Steuern und Abgaben Versicherungskosten, Betriebskosten sowie die Kosten für Instandhaltung und Instandsetzung.

Portfolio

Das Portfolio von W.P. Carey umfasst 1.215 Objekte, die an 352 verschiedene Mieter überlassen werden (Stand: März 2020). 64% der Umsätze entfallen auf die USA, 34% auf in Europa belegene Immobilien.

Besonders positiv sind die langfristig laufenden Mietverträge, die im Durchschnitt eine Restlaufzeit von 10,7 Jahre haben und somit für langfristig gut planbare Erträge sorgen.

99% der Mietverträge bieten die Möglichkeit für regelmäßige Mieterhöhungen, teilweise sind diese an die Inflation geknüpft, teilweise an andere Parameter – ein weiterer Beleg für das solide Geschäftsmodell.

W.P. Carey ist mit 352 Mietern extrem gut diversifiziert. Die 10 größten Mieter sorgen für 21,7% der Umsätze. Hierzu zählen u.a. Hellweg, die Metro, Marriott oder die Regierung von Andalusien (Spanien). Der umsatzmäßig größte Mieter U-HAUL macht gerade einmal 3,5% aus.

W.P. Carey ist jedoch nicht nur bei der Anzahl und Größe der Mieter, sondern auch über Branchen hinweg sehr gut diversifiziert.

Vor Corona waren über die Jahre fast immer 99% der Immobilien vermietet. Der Leerstand tendierte somit gegen Null. Dies unterstreicht zum einen die Fähigkeit des Managements, immer die geeigneten Objekte bzw. Mieter zu finden. Zum anderen spricht diese Kennzahl auch für die gute Lage der einzelnen Immobilien.

Und W.P. Carey expandiert weiter und weiter. Hier eine Übersicht zu den jüngsten Investitionen:

Chancen und Risiken

Chancen

Die Mieteinnahmen sind idR. sehr gut planbar und sorgen somit für einen regelmäßigen Einkommensstrom, der nur geringen Schwankungen unterliegt. Die Mieten können stetig erhöht werden und sorgen somit für jährlich steigende Dividenden.

Als REIT ist W.P.Carey auf Unternehmensebene von der Körperschaftsteuer befreit und kann die Gewinne somit direkt an die Anleger weiterleiten. Mit einer Dividendenrendite von derzeit knapp 6% ist das Unternehmen vor allem für Dividendeninvestoren äußerst lukrativ.

Risiken

Mietausfälle

Der jüngste Kurseinbruch im Rahmen der Corona Pandemie hat gezeigt, wo die Risiken im Geschäftsmodell liegen. Wenn nämlich die Einnahmen auf Mieterebene wegbrechen, drohen Mietausfälle und damit Gewinneinbußen auf Ebene von W.P. Carey. Je länger die Pandemie noch andauern wird, desto größer wird dieses Risiko.

Außerdem erkennen viele Kunden gerade den Vorteil des Online Shoppings und gehen zunehmend dazu über, Produkte direkt im Internet zu bestellen und nicht mehr die Geschäfte aufzusuchen.

Das ist schon ein gewisses Risiko für W.P. Carey, zumal die Immobilien von den Mietern selbst nach ihren Wünschen und Vorstellungen errichtet werden. Ggf. könnte es im Anschluss schwerer werden, diese erneut zu vermieten. Um das Risiko besser einschätzen zu können, werfen wir nochmal einen Blick auf die derzeit 10 größten Mieter.

Mieter	Geschäftsmodell	Auswirkungen durch Corona
U-Haul International	Führender Anbieter zur Vermietung von LKWs, Anhängern und Lagerräume	gering
Hellweg	Baumarktkette	gering
State of Andalucia	Regierungsgebäude	gering
Metro Cash & Carry	Stationärer Großhandel	mittel – hoch
Pendragon PLC	Handel mit gebrauchten und neuen Fahrzeugen sowie der Service und die Reparatur von Fahrzeugen	mittel – hoch
Extra Space Storage, Inc.	Self-storage	gering
Marriott International, Inc.	Hotelkette	groß
Nord Anglia Education, Inc.	Privatschulen in den USA	gering
Advance Auto Parts, Inc.	führender nordamerikanischer Vertreiber von Autoersatzteilen	gering
Forterra, Inc.	Hersteller von Rohr- und Fertigteilprodukten	gering

Es wird deutlich, dass ein zwar gewisses Risiko besteht. Ein Großteil der Mieter sollte jedoch nicht allzu stark von Covid-19 betroffen sein, so dass wir das Risiko für W.P. Carey als gering-mittel einstufen. Dies bestätigt zudem der kürzlich erschienene Covid-19 Bericht von W.P. Carey, wonach für den Monat April lediglich noch 4% der Mieten, für Mai lediglich 5% ausstehend sind. Dieser Teil entfällt größtenteils auf an Fitnessstudios, Theater und Restaurants vermietete Immobilien. Positiv ist hierbei, dass diese gerade einmal 2% am Gesamtumsatz ausmachen.

Steigende Zinsen

Das andere große Risiko ist ein möglicher Anstieg der Zinsen. Das Geschäftsmodell von W.P. Carey ist sehr kapitalintensiv – entsprechend hoch ist die Nettoverschuldung. Steigende Zinsen würde zu höheren Zinskosten für das Unternehmen führen. Dies würde zulasten des Gewinns gehen.

Ein allgemeiner Zinsanstieg würde zudem dazu führen, dass die Rendite sicherer Staatsanleihen ebenfalls steigt. Für Anleger könnte es somit wieder attraktiver werden, ihr Geld in sichere US Staatsanleihen anstelle von REITs wie W.P. Carey zu stecken.

Allerdings ist derzeit nicht ernsthaft mit nennenswerten Zinserhöhungen zu rechnen. Wir schätzen das Risiko mittelfristig als gering ein.

Qualität

Für REITs ist eine Ermittlung des Qualitätsscores bei Anwendung der Aktienliebe Scorecard nicht sinnvoll und damit wenig aussagekräftig. Gleichwohl können wir uns die wesentlichen Kennzahlen anschauen:

Umsatz- und Gewinnentwicklung

Umsatz und Gewinn wachsen stetig. Einzelne Jahre können nach oben oder unter abweichen – im Schnitt wächst beides mit knapp über 10% p.a. In Zukunft erwarten wir eine Abschwächung des Wachstums, rechnen aber immer noch mit steigenden Raten.

Verschuldung

Die Nettoverschuldung liegt beim 14-fachen des operativen Jahresgewinns. Das klingt nach viel. Bei Immobilienunternehmen muss man hierbei allerdings sehen, dass die Immobilien selbst einen riesigen Eigenwert als Sicherheit einbringen.

Ein Blick auf die Dividende

Kommen wir zum Herzstück dieser Analyse – der Blick auf die Dividende. Und diese ist alles andere als langweilig bei W.P. Carey:

Bewertung

Im historischen Vergleich können Anleger derzeit in etwa die historische Dividendenrendite erzielen. Historisch beträgt diese 5,91%, derzeit liegt sie bei 5,7% – die Aktie erscheint daher fair bewertet zu sein.

Der 3-Jahresvergleich anderer Kennzahlen deutet aktuell auf eine leichte Unterbewertung hin:

Unterstellt man einen langfristigen Buy-and-Hold Ansatz errechnet sich die Rendite aus zwei Faktoren:

• langfristiges Gewinnwachstum
• Free Cashflow bzw. Dividendenrendite

Die Dividendenrendite beträgt derzeit 5,7%. Langfristig trauen wir W.P. Carey ein Gewinnwachstum von 5% p.a. zu. Dieses ergibt sich zum einen aus einer stetigen Erweiterung des Portfolios und zum anderen durch moderate Mieterhöhungen. Somit ergibt sich eine jährliche Rendite 10,7%, was immerhin mehr ist als eine Investition in einen MSCI World ETF.

Fazit

W.P. Carey ist ein REIT mit ansprechender Dividende und solidem Geschäftsmodell. Damit stellt das Unternehmen eine gute Alternative für langfristig orientierte Einkommensinvestoren dar.

Der Aktienkurs liegt derzeit rund 22% unter dem 52 Wochenhoch und bietet daher trotz der jüngsten Aufholjagd weiterhin eine gute Einstiegsmöglichkeit.

Aus unserer Sicht ist die Aktie derzeit mindestens fair bewertet.

Uns interessiert aber auch deine Meinung. Was hältst du von W.P. Carey und REITs im Allgemeinen? Wir würden uns sehr freuen, wenn du uns deine Meinung in die Kommentare schreibst.

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